Cedolare Secca

E’ stata introdotta a partire dal 2011 la "cedolare secca sugli affitti". Si tratta di un’imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (articolo 3 del dlgs 23/2011). E’ un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario.

La cedolare secca, in pratica, sostituisce:

• l’Irpef e le relative addizionali
• l’imposta di registro
• l’imposta di bollo.

E ancora:

• l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione
• l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto

Contribuenti interessati

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) su unità immobiliari abitative locate.

L’opzione non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali.

Contitolarità

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Requisiti degli immobili per esercitare l’opzione

L’opzione può essere esercitata in relazione a ciascuna unità immobiliare ad uso abitativo e alle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.

Sono interessate, quindi, soltanto:

• le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l’A10 (uffici o studi privati)
• le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

La nuova tassazione sostitutiva non si applica agli immobili strumentali o relativi all’attività di impresa o di arti e professioni.

Contratti misti

Se il contratto di locazione ha ad oggetto unità immobiliari abitative per le quali viene esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca e altri immobili per i quali non è esercitata l’opzione l’imposta di registro è calcolata:

• sui soli canoni riferiti agli immobili per i quali non è stata esercitata l’opzione
• sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita, se il canone è stato pattuito unitariamente.

Come si calcola la Cedolare Secca

L’ importo della nuova imposta (“cedolare secca”) si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’ stata introdotta, inoltre, un’aliquota ridotta del 19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

• nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988).

Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia

• nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe)

Come si versa

Dal 2012 la misura dell’acconto è pari al 95% dell’importo della cedolare secca che risulta dovuta per tale anno (per il 2011 era stato stabilito un versamento in acconto dell’85%).In particolare, il pagamento va effettuato:

• in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
• in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
  • la prima , del 40%, entro il 16 giugno (nel 2012, 18 giugno)
  • la seconda , del restante 60%, entro il 30 novembre.

Per l’anno 2012, il Dpcm del 21 novembre 2011 ha disposto il differimento di tre punti percentuale sul versamento della seconda o unica rata.

Pertanto, la misura dell’acconto dovuto è pari al 92% (invece che 95%). Se il pagamento si effettua in due rate, la prima (da versare entro il 18 giugno) è pari al 38%, la seconda nella restante misura del 54%

L'acconto non è dovuto quando l’anno di prima applicazione della cedolare secca è anche il primo anno di possesso dell’immobile, considerato che il relativo reddito nel precedente periodo di imposta non è stato assoggettato a imposta.

Anche per il saldo dell’imposta sostitutiva si applicano le stesse regole previste per l’Irpef: il versamento va effettuato entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40% (nel 2012 rispettivamente, 9 luglio e 20 agosto).

Lo Studio Simbola assiste il cliente nella stesura del contratto di locazione, ma soprattutto nella valutazione sulla convenienza dell’applicazione dell’imposta sostitutiva in questione.

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