La Gestione e la Vita del Condominio

Una micro società con le sue regole

Quando nasce

il condominio?

Il condominio nell’edificio nasce quando questo è diviso almeno in due proprietà esclusive appartenenti a due distinti proprietari.

Il condominio è una

situazione di diritto che nasce ex se, senza alcuna necessità di atti costitutivi.

Quali sono le parti comuni?

Secondo il principio generale della legge, in via presunti-va sono parti comuni il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri e perimetrali, le scale, i tetti e i lastrici, i portoni d’ingresso, i portici, i cortili e in genere tutte le parti necessarie all’uso comune.

Sono parti comuni anche i locali per la portineria, per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il

riscaldamento centrale e per ogni altro servizio in comune.

Così anche gli impianti come

gli ascensori, le cisterne, gli

acquedotti, le fognature, i canali di scarico, gli impianti per l’energia, il gas e l’elettricità fino al punto di diramazione ai locali esclusivi dei singoli condòmini.

Le parti

comuni

I diritti & i doveri

dei condòmini.

Ogni condòmino eser-cita il suo diritto sulle parti comuni in misu-ra proporzionale al va-lore della sua proprie-tà.

Il dovere è quello di partecipare alle spese necessarie, sem-pre in misura proporzionale al valore della sua unità im-mobiliare esclusiva. Tuttavia, è possibile prevedere una misura diversa con apposite convenzioni accettate da tutti.

Il condòmino non può sottrarsi al pagamento delle spese, neanche rinunciando ai diritti.

Le parti comuni

possono essere divise?

In linea di principio, le parti comuni del

condominio non

possono essere divise.

E’ possibile derogare al principio generale se la parte

comune si presta comunque ad una divisione tale da non rendere più incomodo l’uso della stessa cosa anche ad uno solo dei condòmini.

Cosa sono le

innovazioni?

Costituisce innovazione

ogni nuova opera, impianto o manufatto, destinato a migliorare l’uso, il

Godimento o aumentarne il rendimento delle parti co-muni.

L’assemblea può deliberare una innovazione con il voto favore-vole che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condo-minio rappresentanti i 2/3 dl valore dell’edificio (666,67/1000).

L’innovazione è sempre vietata quando pregiudica la stabilità e la sicurezza dell’edificio, ne altera il decoro architettonico o ne rende talune parti comuni inservibili.

Quando l’innovazione comporta una spesa molto gravosa o si rende superflua rispetto alle condizioni dell’edificio, la delibera di approvazione non vincola i condòmini dissenzienti a parte-cipare alle spese.

La ripartizione

delle spese.

In linea generale, tutte le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti

comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni sono

sostenute dai condòmini in mi-sura proporzionale al valore mil-lesimale delle singole proprietà esclusive.

Questa regola generale può essere derogata da una valida

convenzione a cui hanno aderito tutti i condòmini.

Quando un bene comune serve solo una parte dell’edificio, le relative spese sono sostenute solo da quel gruppo di condòmi-ni che ne trae utilità.

Quando un servizio serve in misura diversa, ogni condòmi-no sostiene le spese in proporzione all’uso che ne fa.

Le scale.

Generalmente, salvo una diversa convenzione, le spese relative alla manu-tenzione e ricostruzione delle scale sono sostenute dai proprietari dei piani a cui le stesse scale servono.

La spesa è ripartita per metà in proporzione al valore delle proprietà esclusive e per metà in proporzione all’altezza del piano.

Questa norma stabilisce un principio generale che può essere validamente derogato solo da apposita convenzione.

I solai, i soffitti e le volte.

In linea di principio, secon-do il nostro codice, i solai, i soffitti e le volte apparten-gono ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovra-stanti.

Le spese per la loro manutenzione e ricostruzione è a carico dei due proprietari al 50%.

Restano a carico del proprietario di sopra le spese relative ai pavimenti, mentre sono a carico del proprietario del piano in-feriore le spese di intonaco, tinta e decorazioni.

I lastrici solari ad uso esclusivo.

Quando l’uso del lastrico solare è riservato in via e-sclusiva ad un singolo condòmino o solo ad una parte di condòmini, questi sostengo 1/3 delle spese ne-cessarie alle riparazioni e ricostruzione.

I restanti 2/3 delle spese sono poste a carico dei condòmini proprietari delle unità immobiliari esclusive a cui il lastrico serve da copertura.

Quando va nominato l’amministratore?

Quando i condòmini dell’edificio sono superiori a 4, è sempre obbligatorio nominare un amministra-tore.

Questi resta in carica un anno.

Quando ci sono almeno 5 condòmini e l’assemblea non no-mina un amministratore, può intervenire il Giudice che no-mina un amministratore giudiziario, anche su richiesta di un solo condòmino.

Cosa deve fare l’amministratore?

Gli obblighi dell’amministratore sono stabiliti dalla legge, ma l’assemblea può anche inte-grarli con appositi manda-ti.

L’amministratore deve:

1) Dare corso alle delibere dell’assemblea;

2) Far osservare a tutti il regolamento di condominio;

3) Disciplinare l’uso delle parti comuni;

4) Riscuotere le quote condominiali;

5) Pagare i fornitori per garantire l’erogazione dei servizi;

6) Tutelare gli interessi legali del condominio;

7) Rendere conto del proprio operato all’assemblea;

8) Rappresentare legalmente il condominio;

9) Adempiere gli obblighi fiscali;

10) Convocare l’assemblea dei condòmini;

11) Curare il rispetto delle norme tecniche degli impianti;

Cosa deve fare l’assemblea dei condòmini?

Le attribuzioni dell’assemblea sono stabilite dalla legge. Quando l’assemblea delibera al di fuori delle sue attribuzio-ni o è affetta da vizi gravi la deliberazione è nulla. Quando invece la deliberazione è affetta da vizi meno gravi è annul-labile entro 30 gg.

L’assemblea delibera:

1) Sulla divisione scioglimento del condominio;

2) Sulle innovazioni;

3) Sulla ricostruzione dell’edificio in caso di lieve perimento;

4) Sui maggiori poteri da conferire alla rappresentanza legale dell’amministratore;

5) Sulle liti giudiziaria afferenti le sue attribuzioni;

6) Sui provvedimenti presi dall’amministratore su ricorso dei condòmini;

7) Sulla nomina, revoca e conferma dell’amministratore;

8) Sul bilancio preventivo e consuntivo e sui relativi pro-spetti di riparto;

9) Sull’approvazione del regolamento di condominio

10) Sui lavori straordinari.

La costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni.

In prima convocazione l’assemblea dei condòmini è regolar-mente costituita con l’intervento dei 2/3 dei partecipanti al condominio che rappresentino anche i 2/3 del valore millesi-male. In seconda convocazione si considera solo il quorum de-liberativo.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei condòmini pre-senti in assemblea e che a loro volta rappresentino almeno 500/1000. In seconda convocazione è possibile deli-berare validamente con il vto che rap-presenti almeno 1/3 dei partecipanti al condominio e che rap-presenti almeno 1/3 del valore millesimale. Tuttavia, sia in prima che in seconda convocazione, le delibere che riguardano la nomina e revoca dell’amministratore, le liti attive o passive che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o i lavori straordinari di notevole entità, devono sempre essere pre-se con la maggioranza dei condòmini presenti in assemblea che rappresenti almeno 500/1000. Le innovazioni sono sempre deliberate con il voto della maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno i 2/3 dei millesimi.

Quando si rende obbligatorio il regolamento di condominio?

Quando in un edificio i condòmini sono più di 10, l’assemblea deve approvare un regolamento di condominio.

Questo contiene le norme per l’uso delle parti comuni, i criteri per la ripartizione delle spese, i diritti e gli obblighi di cia-scun condòmino, le norme per la tutela del decoro architettonico e quelle relative all’amministrazione dello stabile.