LOCAZIONE

Con la cessione di una azienda ai sensi dell’art. 1602 c.c. gli acquirenti intervengono nella identica posizione che aveva il contraente originario di un contratto di locazione e pertanto dovranno restituire il deposito cauzionale versato. Per di più se nel corso della locazione non vengono mai corrisposti alla conduttrice gli interessi annuali ai sensi dell’ art.11 , L.392 del 27/07/1978 la medesima ha diritto alla restituzione del deposito cauzionale oltre agli interessi maturati, e mai versati, sino al saldo effettivo. La giurisprudenza è unanime nell’affermare che : “ tale obbligo ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un surrentizio incremento del corrispettivo della locazione” (Cass. 19/08/2003, n.12117; Cass. 15/10/2002, n. 14665).

L’obbligo del locatore di corrispondere al conduttore gli interessi sul deposito cauzionale è altresì sostenuto e motivato da costante giurisprudenza per cui: “L’obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale, previsto dall’art. 11, legge n. 392 del 1978, ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione, e, conseguentemente, sono nulle le clausole contrattuali che stabiliscono una disciplina della restituzione difforme da quella contenuta in detta norma”.( Cassazione civile, sez. III, 19 agosto 2003, n. 12117 ); “ L’obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale e l’obbligo del conduttore di pagare il canone, ancorché aventi causa in un unico rapporto contrattuale, non sono in posizione sinallagmatica, ma presentano carattere di autonomia, con la conseguenza che tra loro opera l’istituto della compensazione allorché ne ricorrano i presupposti. (Nella fattispecie, la Cassazione ha affermato che l’art. 11 l. n. 392 del 1978 – la norma che stabilisce che sulla cauzione versata il locatore deve corrispondere annualmente gli interessi al locatario – ha natura imperativa, di conseguenza tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua richiesta).”( Cassazione civile, sez. III, 21 giugno 2002, n. 9059 ); “ Devono considerarsi locatizie non solo le cause relative all’accertamento, all’esecuzione ed allo scioglimento dei rapporti di locazione di immobili urbani, ma anche quelli inerenti e conseguenziali allo scioglimento dei predetti rapporti, quali, appunto, quelle relative alla restituzione del deposito cauzionale ed al pagamento degli interessi sulle somme versate a tale titolo, posto che le relative domande traggono la propria origine dal pregresso rapporto locatizio.

“ A norma dell’art. 11 della l. 27 luglio 1978 n. 392 gli interessi legali sul deposito cauzionale devono essere corrisposti dal locatore alla fine di ogni anno senza che occorra una richiesta del conduttore, e, se non si è così provveduto, vanno restituiti unitamente al deposito una volta che il vincolo contrattuale sia stato risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni.”( Cassazione civile, sez. III, 28 luglio 1993, n. 8405 );” In tema di locazione, il deposito cauzionale , avente natura di pegno irregolare, è produttivo di interessi i quali vanno restituiti, se non si è provveduto in precedenza alle scadenze annuali (art. 7 della legge n. 39 del 1978), unitamente al deposito cauzionale stesso, una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni, atteso che, non potendosi tradurre tale deposito in un incremento del corrispettivo della locazione, la somma depositata e relativi interessi vanno restituiti dopo che essi hanno esaurito la funzione di garanzia loro assegnata dalla legge e per la parte che supera il soddisfacimento dei crediti del locatore.”( Cassazione civile, sez. III, 15 dicembre 1987, n. 9287 ) -

Avv. Virginia Denicolò

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