Cos'è il "MUTUO"

Il mutuo è il principale contratto di prestito e consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (detto mutuante) ad un altro soggetto (detto mutuatario ), con assunzione da parte di quest’ultimo dell'obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro. Il mutuo trova definizione giuridica nell’ordinamento italiano nell’art. 1813 del Codice Civile. Il mutuo può essere sia a titolo gratuito sia a titolo oneroso e si perfeziona solo al momento della consegna al mutuatario. Se è un prestito a titolo oneroso, chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro deve corrispondere gli interessi.

Quanti tipi di mutuo esistono?

I mutui si differenziano principalmente per le diverse tipologie di tasso d’interesse applicato.I tassi di interesse comunemente applicati sono: "fisso" o "variabile", ma esistono anche altre tipologie di tasso: il tasso "misto", il tasso "capped rate" e il tasso "bilanciato".I mutui possono inoltre differenziarsi per le modalità di rimborso. le principali sono: a durata e rata costanti, a durata costante e rata variabile, a durata variabile e rata costante, a rimborso flessibile.

Le rate rappresentano le parti in cui viene divisa la quantità di interessi e capitale dovuta per l’ammortamento (estinzione graduale) del debito. le rate vanno versate a intervalli determinati e per lo più uguali nel tempo (ad es.: mensili, trimestrali, semestrali, etc) e costituiscono il cosiddetto piano di ammortamento. Ogni rata ha dunque due componenti: restituzione del capitale e pagamento degli interessi. il rapporto fra i due elementi che compongono le singole rate varia continuamente e la riduzione del capitale avviene in modo progressivo: inizialmente si pagano sopratutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta.

Alcune banche offrono degli interessi "promozionali" molto bassi per un breve periodo iniziale, con lo scopo di attrarre più clienti. Il tasso applicato in questo breve periodo iniziale (tre-sei mesi) è solitamente detto "tasso d'ingresso". Terminato tale periodo viene applicato il tasso normale (detto "tasso a regime"), che è più elevato, fisso o variabile che sia.

Il mutuatario è tenuto a corrispondere, oltre agli interessi pattuiti, anche le spese di istruttoria della pratica, le spese di perizia, le spese notarili, il costo dell'imposta sostitutiva e i costi assicurativi. Puoi scoprire a quanto possono ammontare le spese del mutuo visitando la sezione dedicata, e puoi calcolare quanto queste spese contribuiscono ad incidere sul costo totale del finanziamento usando il nostro strumento per il calcolo del TAEG .

Ogni banca ha le sue procedure. in generale, comunque, i documenti da presentare sono:

lavoratori dipendenti

• dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianità di servizio del dipendente;
• originale dell'ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello cud (in alternativa copia del mod.730 o "unico").

lavoratori autonomi o liberi professionisti

• copie del modello "unico" (ex. modello 740);
• estratto della camera di commercio industria e artigianato (c.c.i.a.);
• se professionista, attestato di iscrizione all' albo cui appartiene.

per tutti e ad integrazione dei documenti sopra elencati:

• certificato di nascita;
• certificato di stato civile oppure estratto dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni. l'estratto di matrimonio deve contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi. nell'ipotesi di persone divorziate o separate legalmente, bisogna presentare copia della sentenza del tribunale;
• copia della "promessa di vendita" o "compromesso";
• planimetria, con l'indicazione della proprietà confinanti sia dell'immobile che delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box);
• copia del certificato di abitabilità;
• copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile;
• se l'immobile è pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell'ufficio successioni.

L'importo massimo finanziabile è l'80 % del valore di mercato del bene immobile oggetto dell'ipoteca. il limite dell'80 % del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire può essere elevato fino al 100%, qualora vengano date ulteriori garanzie.

La possibilità di restituzione anticipata del finanziamento è riconosciuta dalla legge. La banca solitamente stabiliva un compenso (penale) a carico del mutuatario in relazione al capitale restituito anticipatamente. Per effetto della legge 40/2007 (legge Bersani), ai mutui stipulati per determinate finalità dal 2 febbraio 2007 non si applicano penali, mentre per quelli precedenti le penali sono state ridotte. Vedi il dettaglio delle penali di estinzione su le spese .

La sostituzione del mutuo può essere realizzata con due soluzioni alternative: il mutuo di sostituzione e la surrogazione. con il mutuo di sostituzione si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca.Con la surrogazione, nota anche come surroga o portabilità, si “trasferisce” il proprio mutuo da una banca ad un’altra, con la possibilità di modificare i parametri del mutuo stesso. per maggiori dettagli sulla sostituzione e la surrogazione consulta la guida sostituire il mutuo .

L'atto di concessione del mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico, cioè davanti ad un notaio. questa formalità è richiesta dalla legge, sia per poter iscrivere l'ipoteca sull'immobile, sia per attribuire all'atto pubblico il requisito di "titolo esecutivo".L’atto di mutuo è un “titolo esecutivo” nel senso che se il debitore non adempie ai suoi obblighi non è necessaria una sentenza di condanna: per l’esecuzione del contratto basta semplicemente l’atto.