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QUESTIONARIO DI VALUTAZIONE DELL'AMMINISTRATORE

Questo è un tentativo da parte mia per rendere tutti in grado di effettuare in modo approssimativo la valutazione del proprio amministratore sotto forma di test (vanno molto di moda in questo periodo) con un questionario che, se riempito in maniera corretta, direi “sentita” dal lettore condomino, forse si dimostrerà uno strumento utile, anche se alla fine il buon senso deve sempre prevalere in ogni tipo di giudizio, specialmente quando le basi possono essere di tipo soggettivo (anche la simpatia, ad esempio, può concorrere…).


ONORARIO
Al momento della nomina l’amministratore ha richiesto un onorario forfettario annuale, senza compensi aggiuntivi, ad esempio per le assemblee straordinarie?
SI NO
Cura la gestione di lavori straordinari senza richiedere un compenso aggiuntivo?
SI NO
Nel caso di richiesta di compenso aggiuntivo, ha sempre sottoposto la richiesta preventivamente in assemblea?
SI NO
COMPORTAMENTO PERSONALE
L’amministratore è sempre cordiale, gentile ed educato con tutti i condomini?
SI NO
Rispetta le opinioni di tutti ed è aperto al dialogo e non cerca sempre di imporre la propria volontà od opinione?
SI NO
Evita di lamentarsi se qualcuno gli telefona in orari di pranzo o di sabato e domenica?
SI NO
Effettua regolarmente sondaggi presso i condomini per sapere se tutto procede bene nel condominio (ad esempio ascolta se ci sono lamentele sulla ditta che effettua le pulizie, o se le lampadine non sono cambiate tempestivamente)?
SI NO
Cura tempestivamente le necessarie riparazioni (es. il citofono, gli impianti,…) e si assicura della completa risoluzione dei problemi?
SI NO
E’ capace di fare da mediatore nelle controversie tra condomini?
SI NO
ASSEMBLEE, CONVOCAZIONI E VERBALI
L’amministratore convoca le assemblee regolarmente e sollecitamente al bisogno?
SI NO
Elenca con precisione gli argomenti all’ordine del giorno?
SI NO
Si accerta che tutti i condomini abbiano ricevuto la convocazione?
SI NO
Aggiunge sempre gli argomenti eventualmente richiesti dai condomini?
SI NO
Cura la pulizia della sala assemblee (incaricando specificatamente la ditta delle pulizie) uno o due giorni prima di ogni assemblea?
SI NO
Dopo una sua esposizione di ciascun argomento all’o.d.g., lascia l’assemblea libera di discutere senza intromissioni non richieste?
SI NO
Dato che è tenuto alla conoscenza delle leggi e dei regolamenti, dà gli opportuni suggerimenti al Presidente e al segretario per la loro corretta redazione, in modo che nessuna possa impugnare una delibera per meri vizi di forma?
SI NO
Cura il recapito dei verbali con sollecitudine a tutti i condomini?
SI NO
Effettua una trascrizione a macchina o computer del verbale in modo da renderlo più intellegibile dichiarandola conforme all’originale, prima del suo recapito?
SI NO
PREVENTIVO
I preventivi sono stati presentati con sufficiente suddivisione delle causali di spesa (es.: cancelleria, compenso amministr., assicurazioni, pulizie,…)?
SI NO
I preventivi sono stati presentati in tempo almeno per stabilire l’importo delle rate successive alla prima?
SI NO
CONSUNTIVO
Presenta sempre i consuntivi annuali entro 3-4 mesi da fine gestione?
SI NO
Consente ai condomini di visionare i documenti contabili senza creare delle difficoltà?
SI NO
I consuntivi sono redatti con il criterio di competenza?
SI NO
Le spese riportate nei consuntivi sono raggruppate secondo le suddivisioni riportate nei relativi preventivi, in modo da permettere un giusto raffronto?
SI NO
Nelle tabelle di riparto delle spese, ci sono le colonne indicanti per ciascun condomino le quote versate e le quote ancora da versare?
SI NO
Sono state presentate tabelle indicanti per ciascun condomino come è stato effettuato il riparto delle spese dell’acqua?
SI NO
La tabella della situazione patrimoniale riporta il contenuto della cassa, l’elenco delle entrate previste da attribuire alla gestione in oggetto, tra le attività, e i debiti verso i condomini e i fornitori, il fondo cassa e le anticipazioni dell’amministratore, tra le passività?
SI NO
GESTIONE RISCALDAMENTO
Sono stati presentati i consuntivi e i preventivi almeno prima della successiva stagione invernale?
SI NO
Sono state indette sempre le assemblee preliminari per decidere gli orari di accensione della caldaia?
SI NO
LAVORI STRAORDINARI
L’amministratore si è occupato di ricercare preventivi?
SI NO
Controlla frequentemente l’andamento dei lavori, facendo sopralluoghi e magari interrogando a campione alcuni condomini, per accertarsi di eventuali problemi?
SI NO
Mantiene i contatti con il direttore dei lavori e l’eventuale responsabile per la sicurezza?
SI NO
Ha provveduto in tempo alla regolarizzazione della DIA e della comunicazione all’ufficio delle entrate per la detrazione del 36% ai fini IRPEF?
SI NO
Ha provveduto a fornire ai condomini la documentazione per gli sgravi fiscali, in tempo per la loro presentazione?
SI NO
Ha contrattato nel corso dei lavori per ottenere dalla ditta alcune prestazioni supplementari di piccola entità senza un supplemento di spesa?
SI NO
Informa regolarmente i condomini sull’andamento dei lavori e sulle variazioni della data prevista del loro termine, magari affiggendo comunicati in bacheca?
SI NO
Nella presentazione del consuntivo a fine lavori, ha indicato le colonne in cui risulta per ciascun condomino quanto è stato versato e quanto resta da pagare?
SI NO
RISCOSSIONE CONTRIBUTI
L’amministratore emette le bollette di pagamento regolarmente?
SI NO
Per coloro che lo desiderano, passa a riscuotere le bollette nel condominio?
SI NO
Provvede ai solleciti di pagamento per via telefonica prima di inviare le raccomandate?
SI NO
Invia almeno una raccomandata di richiesta pagamento, prima di incaricare un avvocato?
SI NO
Incarica l’avvocato di mediare prima di emettere un decreto ingiuntivo?
SI NO
Concede dilazioni ai condomini che pur morosi, danno una giustificazione ritenuta valida e che promettono di saldare il debito in tempi stabiliti di comune accordo?
SI NO
Fa un rapporto sull’andamento dei pagamenti almeno una volta l’anno in occasione della presentazione dei consuntivi?
SI NO
RISULTATO
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1 . Se il totale dei si è nettamente superiore ai no, l’amministratore è valido. Un cambiamento non è strettamente necessario;
2 . Se il numero dei si è comparabile con il numero dei no, l’amministratore è in una fascia intermedia; se i si sono superiori conviene comunque continuare il rapporto; se i no sono superiori cominciate ad indagare sui possibili sostituti.
3 . Se i no sono nettamente superiori ai si, non perdete tempo: cambiatelo appena possibile.

Tutto questo vale naturalmente se l’amministratore comunque è onesto. Se non lo fosse, il questionario sarebbe superfluo.







TOTALE DEI SI: 0 TOTALE DEI NO: 0


1 . Se il totale dei SI è nettamente superiore ai NO , l’amministratore è valido. Un cambiamento non è strettamente necessario;
2 . Se il numero dei SI è comparabile con il numero dei NO , l’amministratore è in una fascia intermedia; se i SI sono superiori conviene comunque continuare il rapporto; se i NO sono superiori cominciate ad indagare sui possibili sostituti.
3 . Se i NO sono nettamente superiori ai SI , non perdete tempo: cambiatelo appena possibile.
Tutto questo vale naturalmente se l’amministratore comunque è onesto.
Se non lo fosse, il questionario sarebbe superfluo.