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La caparra

La caparra è una somma di denaro data come garanzia. Ne esistono due tipi (confirmatoria e penitenziale).
Negli acquisti di case tra privati se ne usa quasi sempre una sola: quella confirmatoria. Perciò quando in compromesso si parla semplicemente di "caparra" s'intende quella confirmatoria.

La caparra confirmatoria

La "caparra confirmatoria" è un anticipo sul prezzo d'acquisto dell'immobile. Viene pagata dall'acquirente quando firma il compromesso e impegna entrambi le parti alla conclusione dell'affare. Se l'acquirente si ritira dall'affare, perde ciò che ha versato; se è il venditore (cioè chi ha già incassato i soldi) a ritirarsi dall'impegno, dovrà rendere all'acquirente la somma ricevuta oltre a una penale pari a quanto incassato: in pratica, restituirà il doppio della somma ricevuta.
La parte che rispetta i patti (cioè che non si ritira) può se lo preferisce ricorrere al tribunale per ottenere che venga fatto quanto stabilito nel contratto. Inoltre potrà richiedere un risarcimento del danno subito: si pensi per esempio al caso di un venditore che si fosse già impegnato ad acquistare un altro appartamento, certo di incassare una determinata cifra dalla vendita del proprio, e non potesse perfezionare l'acquisto alla scadenza prestabilita.

La caparra penitenziale

La "caparra penitenziale" è un somma di denaro prestabilita a indennizzo dell'eventuale recesso (cioè ritiro) dal contratto. In questo modo il venditore e il compratore hanno già stabilito che o l'uno o l'altro possono recedere dal contratto pagando appunto una penitenza. Nel caso sia il compratore a recedere perde quanto versato, nel caso sia il venditore, deve restituire il doppio.
Con questa formula viene preventivamente esclusa la possibilità di richiedere in tribunale, come invece è consentito dalla caparra confirmatoria, il trasferimento della proprietà o un risarcimento dei danni.

Atto di provenienza

Per atto di provenienza si intende quell'atto mediante il quale l'acquirente è diventato proprietario dell'immobile e può essere: un atto di compravendita, una dichiarazione di successione, una donazione, una sentenza di usucapione. ATTENZIONE! Se l'atto di provenienza è una donazione e intendete acquistare mediante mutuo, accertatevi che il donante sia deceduto da almeno 10 anni. In caso contrario chiedete alla Banca alla quale intendete presentare domanda di mutuo, se è disposta ad intervenire in presenza di una donazione (a dire il vero sono poche le Banche che finanziano beni pervenuti per donazione, il cui donante sia ancora in vita o deceduto da meno di 10 anni). Le donazioni possono essere impugnate da eredi legittimi che si sentono defraudati dalla donazione. Gli aventi diritto possono impugnare la donazione sino a 10 anni dalla morte del donante.

L'immobile che intendete acquistare può essere stato costruito dal venditore. In questo caso fatevi rilasciare copia dell'atto di provenienza del terreno, copia della concessione edilizia e delle eventuali variazioni in corso d'opera .

L'evizione

E’ una garanzia che è opportuno menzionare nel compromesso, prima di versare la caparra confirmatoria: il venditore garantisce che l’immobile è di proprietà esclusiva, libero da vincoli, trascrizioni e iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli. In altre parole, egli garantisce che nessuno potrà rivendicare con successo la proprietà del bene, sottraendolo all’acquirente. In caso contrario il venditore sarà tenuto a restituire il prezzo, gli interessi e le spese e a risarcire il danno.

Regolamento di condominio

Il regolamento di condominio è molto importante in quanto disciplina la vita condominiale.All'interno del regolamento di condominio sono presenti le norme che disciplinano i servizi e le parti comuni,l'attività dell'amministratore e quella dell'assemblea condominiale.Sono allegate al regolamento di condominio le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese.In pratica il regolamento di condominio può essere considerata la legge interna dei condomini. Una legge speciale rispetto alla normativa generale dettata da Codice Civile.

A corpo

Vendita effettuata prescindendo dalle effettive misure dell’immobile.

A misura

Vendita immobiliare effettuata sulla base delle misure. Nelle compravendite tra privati non viene praticamente mai adoperata perché per il venditore presenta un rischio non indifferente: se a un successivo controllo risulta uno scarto tra quanto dichiarato in atto e la realtà, l’acquirente ha diritto a un indennizzo. In Francia questo sistema di tutela per l’acquirente è obbligatorio

Cancellazione di ipoteca

Eliminazione di un’iscrizione ipotecaria e dei relativi effetti dai registri immobiliari. E’ normalmente un atto notarile, successivo all’estinzione dell’ipoteca. Talvolta si tralascia di farlo, con notevoli problemi, pur avendo estinto il mutuo.

Categoria catastale

Gli edifici sono suddivisi in alcune grandi tipologie, a seconda del loro utilizzo e cioè A (abitazioni), B (edifici collettivi), C (magazzini, negozi, autorimesse), D (immobili utilizzati a scopo imprenditoria), E (immobili speciali). Nell'ambito di queste categorie sono operate ulteriori distinzioni, a seconda delle caratteristiche di pregio e di utilizzo dei vari tipi di immobile. Ad esempio, fra le abitazioni si distinguono nove categorie: con A1 si identificano gli immobili signorili, con A8 le ville e con A4 le abitazioni popolari. Ogni categoria è poi ulteriormente suddivisa in classi, che identificano la qualità e lo stato dell'immobile; in certi casi si può anche arrivare ad avere 20 classi per la stessa categoria, con fortissime oscillazione di valori.

Cauzione

Somma in denaro o altro bene che viene consegnata a garanzia dell’obbligo di risarcire eventuali danni. Talvolta può essere obbligatoria per legge.

Clausola penale

Nel contratto la clausola che prevede una certa penalità (per esempio, una somma di denaro) a carico della parte inadempiente

Clausola risolutiva espressa

Clausola secondo la quale un contratto si risolve di diritto, senza quindi una sentenza giudiziaria, se una delle parti non adempie a una determinata obbligazione.

Fideiussione

Atto con cui un soggetto (fideiussore o garante) si obbliga personalmente verso il creditore di un altro soggetto (debitore), garantendo l’adempimento di un’obbligazione. In genere fideiussore e debitore sono obbligati in solido, cioè il credito può essere richiesto indifferentemente sia all’uno che all’altro (salvo non sia specificata una priorità). Pagando, il fideiussore diviene a sua volta creditore del debitore.

Visura

Ispezione dei documenti. In campo immobiliare si effettuano di norma la visura catastale, al Catasto, per identificare i dati fiscali e geometrici dell'immobile e la visura ipotecaria alla Conservatoria del registro, per controllare che sull’immobile non siano state trascritte ipoteche.

Pertinenza

Porzione autonoma di fabbricato legata all'immobile principale da un rapporto di servizio, per volontà del proprietario e per sua reale destinazione. Può anche essere dotata di autonoma rendita catastale. Ad esempio un box, una cantina o un solaio rispetto all'appartamento situato nello stesso fabbricato. Le pertinenze ai fini Irpef e imposte di trasferimento godono dello stesso trattamento applicato all'immobile principale. Quindi se si acquista un box di pertinenza a una "prima casa" si pagherà l'aliquota ridotta.

Prelazione

Diritto di vedersi offrire un bene prima di altri e a parità di condizioni. Si applica nelle vendite dei terreni agricoli (e quindi anche dei rustici di loro pertinenza): in questo caso chi vende deve dare la preferenza al confinante. Può essere prevista anche nelle locazioni residenziali quando il proprietario vende. La prelazione è invece obbligatoria nelle locazioni di negozi.

Rogito

L'atto con cui il notaio trasferisce la proprietà dell'immobile. Può essere redatto sotto forma di atto pubblico o di scrittura privata, con firma autenticata. La parcella del notaio è saldata sempre dal compratore, che però in genere ha il diritto di scegliere il professionista cui rivolgersi.

Servitù

Se passiva , è un obbligo che grava su un immobile, e quindi sul suo proprietario, a favore dell’immobile detiene la rispettiva servitù attiva. L’obbligo può essere a fare o a non fare. Casi classici sono le servitù di passaggio (diritto ad attraversare il fondo del vicino) o l’obbligo a non sopraelevare un edificio.

Usufrutto

Diritto reale che consiste nella possibilità di godere di un bene pur non possedendone la proprietà e di goderne i frutti, anche cedendolo in locazione, pur non potendo cambiare la destinazione del bene (per esempio mutare un’abitazione in sede commerciale o viceversa).

Frazionamento di un mutuo

È il caso di un mutuo erogato dalla banca in più quote. È un sistema di erogazione che riguarda grandi stabili costituiti da più unità abitative, in costruzione, ricostruzione o ristrutturazione. Il frazionamento può essere: orizzontale: quando il mutuatario presenta un unico prospetto di suddivisione tra le varie unità abitative; verticale: quando il mutuatario richiede erogazioni in diverse tipologie, in differenti valute, con diversi tipi di tasso (variabile e fisso), con diverse periodicità di rimborso (mensile, trimestrale e semestrale). Questo tipo di frazionamento permette al costruttore di offrire agli acquirenti degli alloggi una più ampia scelta di accollo mutuo.

CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Il D. Lgs. n. 192/05 ha avuto il pregio di rendere operativi nel nostro ordinamento, molti degli obblighi previsti dalla precedente Legge 10/91, la quale non ha trovato una reale applicazione in quanto mancavano i provvedimenti attuativi, come ad esempio l’introduzione di misure di contenimento dei consumi energetici estivi e la certificazione energetica degli edifici.
Riteniamo opportuno ricordare che: l’attestato di qualificazione energetica” è il documento predisposto ed asseverato da un professionista abilitato, non necessariamente estraneo alla proprietà, alla progettazione o alla realizzazione dell’edificio, nel quale sono riportati: i fabbisogni di energia primaria di calcolo;
la classe di appartenenza dell’edificio o dell’unità immobiliare.
indicazione di possibili interventi migliorativi delle prestazioni energetiche e la classe di appartenenza dell’edificio o dell’unità immobiliare, in relazione al sistema di certificazione energetica in vigore, nonché i possibili passaggi di classe a seguito della eventuale realizzazione degli interventi stessi.
la “certificazione energetica dell’edificio” è il complesso delle operazioni svolte dai soggetti esperti qualificati per il rilascio dell’attestato di certificazione energetica e delle raccomandazioni per il miglioramento della prestazione energetica dell’edificio.
Per quanto concerne la certificazione energetica degli edifici, il D. Lgs. n. 192/05 prevede che, a partire dallo scorso ottobre 2006, il costruttore ha l’obbligo di dotare l’edificio (se la richiesta del permesso di costruire o della denuncia di inizio attività è stata presentata dopo l’8 ottobre 2005), di un specifico attestato di certificazione energetica nel caso di: nuova costruzione di edificio; ristrutturazione integrale oppure demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con superficie utile
superiore a 1000 m2.
L’art. 2 del D. Lgs. n. 311/06 estende gradualmente l’obbligo della certificazione energetica per tutti gli edifici esistenti ed oggetto di compravendita, indipendentemente dall’eventuale effettuazione di
eventuali interventi di ristrutturazione.
L’obbligo della certificazione energetica decorre:
- a decorrere dal 1° luglio 2007, per gli edifici di superficie utile superiore a 1000 m2, nel caso di trasferimento oneroso dell’intero immobile;
- a decorrere dal 1° luglio 2008, per gli edifici di superficie utile fino a 1000 m2 nel caso di trasferimento oneroso dell’intero immobile;
- a decorrere dal 1° luglio 2009 per le singole unità abitative nel caso di trasferimento a titolo oneroso.
Inoltre a decorrere dal prossimo 1° luglio 2007 tutti i contratti, nuovi o rinnovati, relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione degli edifici pubblici, o nei quali figura come committente un soggetto pubblico, devono prevedere la predisposizione dell’attestato di certificazione energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare entro i primi 6 mesi di vigenza contrattuale con esposizione
al pubblico della targa energetica.
L’attestato di certificazione energetica ha validità 10 anni e deve essere aggiornato ad ogni intervento di ristrutturazione che modifichi la prestazione energetica dell’edificio o dell’impianto. Lo stesso deve comprendere i dati relativi all’efficienza energetica propri dell’edificio e riportare anche utili suggerimenti
per il miglioramento del rendimento energetico in termini di costi-benefici.

Il D. Lgs. n. 311/06 lascia tuttavia irrisolto il problema del “riconoscimento dei soggetti abilitati a produrre le certificazioni” (il decreto contenente i “requisiti professionali degli esperti alla certificazione energetica degli edifici” era infatti atteso per l’8 febbraio 2006) così come quello delle Linee guida nazionali alla
certificazione energetica degli edifici che erano attese per l’8 aprile 2006.
Fino alla data di entrata in vigore delle “Linee guida nazionali” recanti disposizioni per la certificazione energetica, l’articolo 5 del D. Lgs. n. 311/06 stabilisce che “l’attestato di certificazione energetica” degli edifici è sostituito: dall’attestato di qualificazione energetica; oppure
da una equivalente procedura di certificazione energetica stabilita dal comune con proprio regolamento antecedente l’8 ottobre 2005.
Sia l’attestato di qualificazione energetica che l’equivalente procedura di certificazione energetica stabilita dal Comune, perdono la loro efficacia trascorsi 12 mesi dall’emanazione delle Linee guida nazionali.
Pertanto, una volta emanate le suddette Linee guida si dovrà provvedere alla certificazione energetica.
L’attestato di qualificazione energetica può essere rilasciato dal progettista dell’edificio o degli impianti o dal direttore dei lavori, diversamente dall’attestato di certificazione energetica che, come prescritto dalla stessa direttiva europea n. 91/2002, dovrà essere redatto da un soggetto terzo indipendente i cui requisiti
sono da definire.
L’attestato di qualificazione energetica, unitamente alla conformità delle opere realizzate rispetto al progetto e alle sue eventuali varianti ed alla relazione tecnica, deve essere asseverato dal direttore dei lavori e presentato al Comune di competenza contestualmente alla dichiarazione di fine lavori.
Il D. Lgs. n. 311/06 lascia aperta anche la questione legata alla messa a punto di una metodologia nazionale per il calcolo della prestazione energetica degli edifici in quanto la mancata emanazione dei Decreti contenenti i criteri generali e le metodologie di calcolo per l’indice di prestazione energetica (attesi per l’8 febbraio 2006), sta determinando una proliferazione di strumenti e metodi diversi.

CONTROLLO E MANUTENZIONE DEGLI IMPIANTI TERMICI
Il D. Lgs. n. 311/06 conferma che è l’impresa installatrice a definire la periodicità della manutenzione sugli impianti termici.
In particolare il Decreto prevede che: le operazioni di controllo ed eventuale manutenzione degli impianti termici devono essere eseguite seguendo le istruzioni tecniche fornite dall’impresa installatrice dell’impianto;
qualora queste non fossero disponibili, le suddette operazioni di controllo ed eventuale manutenzione degli impianti termici devono essere effettuate conformemente alle istruzioni del fabbricante degli apparecchi; qualora anche tali indicazioni non fossero disponibili, si deve far riferimento alle istruzioni delle norme
UNI e CEI che regolano la materia; in ultima analisi, nel caso in cui non fossero disponibili le indicazioni di cui ai punti precedenti, si fa riferimento alle seguenti periodicità minime:
* almeno ogni anno, normalmente all’inizio del periodo di riscaldamento, per gli impianti alimentati a combustibile liquido o solido, di qualsiasi potenza, e per quelli alimentati a gas di potenza maggiore o uguale a 35 KW;
* almeno ogni 2 anni per gli impianti termici alimentati a gas di potenza inferiore a 35 KW dotati di generatori di calore installati da oltre 8 anni oppure dotati di generatori di calore ad acqua calda a focolare aperto installati all’interno di locali abitati;
* almeno ogni 4 anni per tutti gli altri impianti di potenza inferiore a 35 KW.
L’operatore incaricato del controllo e della manutenzione degli impianti termici ha l’obbligo di redigere e sottoscrivere: il rapporto di controllo tecnico di cui all’allegato F per gli impianti termici di potenza maggiore o uguale a 35 KW;
il rapporto di controllo tecnico di cui all’allegato G per gli impianti termici di potenza inferiore a 35 KW che, come noto, ha ormai sostituito l’allegato H al DPR 412/93 e successive modifiche.
Tale rapporto:
* deve essere rilasciato al Responsabile dell’impianto ed allegato al libretto di impianto/centrale;
* deve essere trasmesso all’amministrazione competente per le ispezioni sugli impianti per quelli almeno
con le seguenti scadenze temporali:
- ogni 2 anni nel caso di impianti di potenza maggiore o uguale a 35 KW;
- ogni 4 anni nel caso di impianti di potenza minore di 35 KW.

VERIFICHE DEL RENDIMENTO
In occasione delle operazioni di controllo e manutenzione vanno inoltre effettuate le “verifiche del rendimento di combustione”.
Le periodicità minime previste dal D. Lgs. n. 192/05, per la verifica del rendimento di combustione, sono le seguenti:
almeno una volta all’anno, normalmente all’inizio del periodo di riscaldamento, per i generatori di calore alimentati a combustibili liquido o solido, indipendentemente dalla potenza, oppure alimentati a gas con potenza superiore o uguale a 35 KW. Per le centrali termiche dotate di generatori di calore con potenza complessiva maggiore o uguale a 350 KW è prescritta anche una seconda determinazione del rendimento di combustione;
almeno ogni 2 anni per i generatori di calore alimentati a gas di potenza inferiore a 35 KW, installati da oltre 8 anni oppure a focolare aperto e installati all’interno di locali abitati;
almeno ogni 4 anni per i generatori di calore con potenza inferiore a 35 KW.
Tuttavia la “verifica di rendimento” va effettuata in occasione di qualunque intervento che possa modificare le modalità di combustione.
Tutti i generatori di calore che hanno rendimenti di combustione inferiori ai limiti normativi e non riconducibili a questi mediante operazioni di manutenzione, devono essere sostituiti entro 300 giorni dalla data della verifica. Inoltre, essi sono comunque esclusi dalla conduzione in esercizio continuo di cui alle lettere e-f-g-h dell’art 9, comma 6, del D.P.R. n. 412/93 (es. impianti centralizzati ed individuali dotati di termoregolazioni, impianti condotti con contratti di servizio energia).

DIAGNOSI ENERGETICA
Il punto 3 dell’allegato I al D. Lgs. n. 311/06, prevede l’obbligo di allegare alla relazione tecnica una “diagnosi energetica” dell’edificio e dell’impianto nei seguenti casi:
installazione di potenze nominali del focolare maggiori o uguali a 100 KW;
installazione di impianti termici individuali a seguito di decisione condominiale di dismissione dell’impianto termico centralizzato o di decisione autonoma dei singoli, quando il limite di 100 KW è raggiunto o superato dalla somma delle potenze dei singoli generatori di calore da installare nell’edificio o dalla potenza nominale dell’impianto termico preesistente, se superiore.
Nella diagnosi energetica dell’edificio e dell’impianto vanno individuati:
gli interventi di riduzione della spesa energetica;
i relativi tempi di ritorno degli investimenti;
i possibili miglioramenti di classe dell’edificio nel sistema di certificazione in vigore.
Il punto 17 dell’allegato L al D. Lgs. n. 311/06, prevede inoltre che le autorità competenti per le ispezioni
sugli impianti termici, realizzino una diagnosi energetica dell’impianto nel caso in cui l’impianto termico sia dotato di generatori di calore di età superiore a 15 anni con potenza nominale del focolare maggiore o uguale a 350 KW.

USO DI FONTI RINNOVABILI ED IMPIANTI FOTOVOLTAICI
L’allegato I del D. Lgs. n. 192/05 modificato dal D. Lgs. n. 311/06, rende obbligatorio l’utilizzo di fonti rinnovabili per la produzione di energia termica ed elettrica per tutte le categorie di edifici pubblici che privati.
In particolare è obbligatorio prevedere che l’uso delle fonti rinnovabili copra almeno il 50% del fabbisogno annuo di energia primaria di acqua calda sanitaria (20% per gli edifici nei centri storici) nei seguenti casi:
costruzione di nuovi edifici;
installazione di nuovi impianti termici;
ristrutturazione di impianti termici esistenti.
Inoltre è previsto l’obbligo di installare un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica neiseguenti casi:
costruzione di nuovi edifici;
ristrutturazione integrale oppure demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con superficie utile superiore a 1000 m2.
Per le modalità applicative di tali obblighi si rimanda all’emanazione di specifici Decreti in materia, in vista del fatto che è stato abrogato nel D. Lgs. n. 192/05 l’allegato D, recante prime indicazioni circa le predisposizioni per l’integrazione di impianti solari termici e fotovoltaici nelle coperture degli edifici e per l’allaccio alle reti di teleriscaldamento.