Pignoramento cancellazione nota trascrizione

Quesito

La questione prende spunto da una fattispecie pratica.
L'Agenzia delle Entrate di Bari rifiuta l'istanza di cancellazione della nota di trascrizione per pignoramento immobiliare a carico di un soggetto acquirente relativamente ad un atto di compravendita avvenuto in data 29 - 01-1985, pignoramento immobiliare notificato in data 03-aprile- 1989 per INVIM.
Poichè l'INVIM non era stata versata dal venditore quale risulta dall'atto di compravendita, il fisco ha perseguito l'acquirente.
Il Fisco ha proceduto a notificare il pignoramento immobiliare rivolgendosi al pretore di Bari che ha emesso atto idoneo ad eseguire la procedura in data 27-01-1989 e notificata il 03-04-1989.
La vendita all'incanto non è mai avvenuta e quindi già a norma dell'art.53 del D.P.R. 29 SETTEM.1973, N.602, 'il pignoramento perde efficacia quando dalla sua esecuzione sono trascorsi più di 120 giorni'.
Si chiede se:
1)l'ufficio può emettere allo stato attuale un avviso di accertamento per INVIM;
2)l'ufficio può vantare, allo stato attuale un credito nei confronti del soggetto acquirente a titolo di INVIM; essendo quello per INVIM, appunto, un credito privilegiato.
3)se la procedura di pignoramento immobiliare puo' essere attivata dalla amministrazione finanziaria (agenzia delle entrate di Bari) sulla base appunto della nota di trascrizione dello stesso pignoramento praticata o 'accesa' presso la conservatoria dei registri immobiliari di Bari in data 20/05/1989 e non interrotta nei suoi termini di prescrizione da effettuarsi con atto dell'autorità giudiziaria, quindi ormai estinta.
Da ultimo nota bene: 'la parte acquirente passiva non riesce a vendere l'immobile perchè la formalità della trascrizione della nota di pignoramento immobiliare risulta ancora attiva presso la conservatoria dei registri immobiliari di Bari e quindi il notaio non puo' produrre un atto in cui l'immobile risulti libero da formalità che inficiano la perfezione del diritto di chi acquista'.

Parere La soluzione del quesito posto alla nostra attenzione è contenuta nell'art. 53 del D.P.R. 29.09.1973, n. 602, rubricato 'Cessazione dell'efficacia del pignoramento e cancellazione della trascrizione', il quale, al primo comma, testualmente recita: 'Il pignoramento perde efficacia quando dalla sua esecuzione sono trascorsi 120 giorni senza che sia stato effettuato il primo incanto'.
E il secondo comma prevede, altresì, che se il pignoramento è stato trascritto in pubblico registro, come nel caso de quo, il concessionario, ricorrendo l'ipotesi di cui al primo comma, deve richiedere entro 10 giorni al conservatore la cancellazione della trascrizione.
Ed è proprio la mancanza di tale adempimento da parte del concessionario che non consente di trasferire liberamente l'immobile sul quale insiste la nota di trascrizione per pignoramento immobiliare, in quanto il procedimento non risulta ancora estinto.
Il concessionario ha l'obbligo di provvedere alla cancellazione, indipendentemente da una richiesta formale della parte gravata, pena il risarcimento del danno in favore di quest'ultimo.
A tal proposito, il D.P.R. n. 602/73 contiene un'azione a difesa dell'acquirente perseguito, nel senso che quest'ultimo può proporre azione contro il concessionario ai fini del risarcimento del danno, ex art. 59, instaurando un procedimento innanzi all'autorità giudiziaria ordinaria, per il pregiudizio che nel corso degli anni gli ha arrecato la mancata cancellazione della nota di trascrizione per pignoramento immobiliare.
L'art. 53 è stato così sostituito dall'art. 16, D. Lgs. 26.02.1999, n. 46 (G.U. 05.03.1999, n. 53, S.O., n. 45/L), con decorrenza 01.07.1999.
Nel caso de quo, il Fisco, perseguendo l'acquirente, ha applicato il c.d. 'principio di solidarietà delle parti contraenti', contenuto nell'art. 26 del D.P.R. n. 643/1972, abrogato dal 1°.01.2002, il quale prevedeva che per l'INVIM gli acquirenti (beneficiari del trasferimento) sono solidalmente obbligati al pagamento dell'imposta.
Rebus sic stantibus, per risolvere definitivamente la questione e nello stesso tempo consentire al notaio di produrre un atto attestante che l'immobile non è gravato da pignoramenti, privilegi, ipoteche, etc., il concessionario deve presentare all'Agenzia del Territorio un'autorizzazione (da intendere come richiesta esattoriale) al fine di ottenere la cancellazione della trascrizione nel registro immobiliare e, nello stesso tempo, allegare un floppy portante la domanda di annotazione di cancellazione. Come è noto, nel vigente sistema di pubblicità immobiliare, la formalità di cancellazione produce, in relazione alla formalità principale cui si riferisce, effetti estintivi di tipo definitivo.
Dal punto di vista pratico la cancellazione non è altro che un'iscrizione in calce alla trascrizione analoga alla annotazione, ma distinta dal punto di vista giuridico, non soltanto perché il procedimento per la cancellazione è circondato da maggiori cautele e garanzie di quello previsto per l'annotazione, ma anche perchè si tratta di una forma di pubblicità che produce effetti giuridici del tutto diversi: l'annotazione lascia sussistere la trascrizione, mentre la cancellazione la elimina. In altri termini, la cancellazione è una forma di pubblicità negativa; con essa si rende pubblico che una determinata trascrizione deve considerarsi come giuridicamente inesistente.
In riferimento al quesito n. 1, allo stato attuale, l'Agenzia delle Entrate di Bari non può emettere alcun avviso di accertamento perché è decaduta dall'azione accertatrice.
Per quanto riguarda i quesiti nn. 2) e 3) occorre, innanzitutto, precisare che al fine di determinare il termine di estinzione del privilegio, di cui all'art. 28 del D.P.R. 26.10.1972, n. 643, che assiste il credito per l'imposta INVIM dovuta in occasione di trasferimenti per atto tra vivi a titolo oneroso, come nel caso di specie, occorre aver riguardo a quanto disposto in materia dalle norme che disciplinano l'applicazione dell'imposta di registro, in virtù del rinvio previsto dal citato art. 31 del decreto n. 643, atteso che nessuna specifica disposizione è prevista al riguardo dal medesimo n. 643, che disciplina l'applicazione dell'imposta INVIM.
Pertanto, deve ritenersi che il privilegio di cui all'art. 28 D.P.R. n. 643/72 si estingue con il decorso di cinque anni dalla data della registrazione, secondo quanto previsto in materia di imposta di registro dall'art. 56, u.c., del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.
Peraltro, il termine in questione è di decadenza e non di prescrizione e non è soggetto né ad interruzione né a sospensione, prescinde dall'atto di accertamento e dal momento in cui lo stesso è divenuto definitivo.
Ne consegue, in particolare, che il termine stesso continua a decorrere anche nel periodo successivo alla notifica dell'atto di accertamento e che il privilegio si estingue senz'altro alla sua scadenza, a nulla rilevando la circostanza che a quella data il credito non sia ancora divenuto esigibile.
Da tanto discende che, nella fattispecie in esame, essendo stato registrato l'atto di vendita in data 29.01.1985, il termine di decadenza per l'esercizio del privilegio di cui all'art. 28 del D.P.R. n. 643/72, sull'immobile oggetto del trasferimento, è definitivamente scaduto il 28.01.1990, con la conseguente preclusione del suo successivo esercizio da parte dell'A.F. Fra l'altro, ci si trova di fronte ad un credito ampiamente prescritto. A tal proposito, l'art. 78 del D.P.R. n. 131/86 sancendo la 'prescrizione del diritto all'imposta' prevede che 'il credito dell'A.F. per l'imposta definitivamente accertata si prescrive in 10 anni'.