Nella risoluzione n. 23 del 2009 l’agenzia delle Entrate è chiamata ad esprimersi in merito alla plusvalenza conseguente dalla cessione di un fabbricato in corso di costruzione. L’Agenzia spiega che tale cessione deve essere considerata come:

- cessione di area edificabile, plusvalente senza limiti temporali, se il fabbricato non è ancora “venuto a esistenza”;

- cessione di fabbricato, plusvalente se la costruzione è stata ultimata da meno di cinque anni rispetto alla data dell’atto di cessione.

Infatti, l’articolo 67, comma 1, lett. b del Tuir per i soggetti Irpef indica due tipi di plusvalenze:

- quelle realizzate con cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni;

- quelle realizzate con cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, in tal caso la cessione genera sempre plusvalenza e non sono previsti termini temporali.

A proposito della categoria nella quale far rientrare la cessione di un fabbricato in costruzione (al rustico o al grezzo), l’Agenzia precisa che deve considerarsi esistente “l’edificio nel quale sia eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura” (art. 2645-bis del C.c.).

In sostanza, se il fabbricato è “esistente”, ex art. 2645-bis citato, la sua cessione a titolo oneroso non genera plusvalenza se effettuata dopo 5 anni dalla data in cui si è verificatala venuta a esistenza, che deve essere certificata dall’accatastamento nel catasto Fabbricati; mentre, se non è esistente si tratta di cessione di area edificabile sempre plusvalente.

Dott.ssa Eufemia Giammarrusti
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