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Rent to buy consulting

Il RENT TO BUY

è generalmente uno strumento contrattuale preparatorio alla vendita e/o acquisto che consente ad entrambe le parti (venditore ed acquirente) di ottenere numerosi vantaggi e garanzie rispetto alla vendita classica o tradizionale.

Il RENT TO BUY è un'ottima soluzione per abbattere la soglia di liquidità necessaria per acquistare casa.

Il RENT TO BUY generalmente consiste in un contratto di locazione (rent) e di vendita (buy), nei quali le parti assumono la doppia veste di venditore/locatore e acquirente/conduttore. I due contratti sono contestuali e collegati fra loro ed insieme avviano un processo di acquisto che si concluderà con il rogito notarile al massimo entro 3 anni ad un prezzo bloccato oggi.

Non esiste un solo modello di RENT TO BUY ma al contrario esistono vari modelli di rent to buy in base al concreto interesse che le parti intendono perseguire. Si pensi ad esempio al "cd. Reward System Price RTB" che prevede un sistema premiante di acquisto a favore dell'acquirente con un prezzo più basso all'inizio che tende man mano a salire ove l'acquirente intenda ritardare la stipula del definitivo. Oppure si pensi al "cd. Reward System Payment RTB" ossia un sistema di accantonamento in acconto-prezzo maggiore quanto più breve è la data di stipula del definitvo.

Il RENT TO BUY viene strutturato per tutelare e garantire entrambe le parti e prevenire il sorgere di eventuali inconvenienti fino alla stipula del rogito notarile.

Il RENT TO BUY è un contratto atipico nel nostro sistema giuridico, ossia non è disciplinato dal codice civile. Anche per questo motivo non va confuso con altre tipologie di contratto che prevede il nostro ordinamento, quali ad esempio l’affitto con riscatto, la vendita con patto di riscatto, la vendita con patto di riservato dominio, ecc..

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Vantaggi del RENT TO BUY rispetto all'affitto con riscatto

• Possibilità di finanziare l'accordo iniziale
• Programma allineato ai parametri del mondo finanziario
• Contratti affidabili e trascritti dal notaio
• Garanzie anche in caso di fallimento del venditore

Con solo il 6% del valore, contro il 30% di mercato, è possibile acquistare casa, senza ricorrere ad un affitto a riscatto o ad un mutuo 100%.

Il RENT TO BUY consente anche di ottenere vantaggi finanziari in termini di posticipazione di costi.

Un vantaggio del RENT TO BUY rispetto all'affitto a riscatto è la creazione di uno storico creditizio che migliora il proprio rating finanziario e consente di costruire un feed bancario che consentirà successivamente di ottenere più facilmente il mutuo. Il tutto al costo di un normale affitto.

L'affitto con riscatto è un contratto che va bene per il costruttore che vende, ma non tutela adeguatamente la persona fisica che acquista ove questa decida di non voler o non poter più stipulare il rogito.

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Cenni storici del RENT TO BUY

Il “Rent to Buy Scheme”, ovvero lo “schema della locazione preparatoria all’acquisto” è una geniale metodologia di compravendita immobiliare già da molti anni presente in alcuni paesi anglosassoni quali Stati Uniti, Australia, Regno Unito ed Irlanda.

In queste nazioni, oltre che in Canada ed in Spagna, la formula è esplosa a seguito della crisi dei mutui sub-prime, in quanto soluzione molto appropriata per affrontare il nuovo scenario creatosi nel settore immobiliare residenziale.

Il mondo è di colpo cambiato a causa della “stretta creditizia”: quelle stesse Banche che prima erogavano mutui anche oltre il 100% del reale valore dell’immobile, consentendo così a chiunque di provare ad acquistare casa, hanno giustamente dovuto rivedere i loro parametri di concessione del credito.

E’ così tramontata l’era dei mutui al 100%. Adesso le Banche non erogano oltre l’80% del valore di perizia dell’immobile. Si è così drasticamente innalzata la soglia di liquidità necessaria per affrontare l’acquisto della casa: mentre prima, con il mutuo al 100%, bastava possedere un 10% di liquidità per far fronte ai costi accessori della compravendita (istruttoria mutuo, perizia immobile, accensione ipoteca, rogito notarile, imposte, commissioni di agenzia), adesso bisogna invece disporre del 10% + il 20% non più coperto dal mutuo. Una soglia discriminatoria del 30% è un bel problema, non solo per chi vuole comprare, ma anche, di conseguenza, per chi deve vendere.

Ecco così emergere una soluzione geniale per abbattere la soglia di liquidità necessaria per acquistare casa, non più però con un costoso e pericoloso mutuo al 100%, ma con una nuova metodologia di compravendita che produce delle leve finanziarie gratuite…


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Funzione del RENT TO BUY

Il “Rent to Buy” è un “programma preparatorio all’acquisto” che consente di entrare subito nell’abitazione scelta, dapprima in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquisto che si concluderà entro 3 anni ad un prezzo pattuito e bloccato oggi.

Rinviando il rogito notarile e, di conseguenza, l’accensione del mutuo, si ottengono 4 importantissimi benefici:
• la possibilità, per l’acquirente, di crearsi uno “storico creditizio”, finalizzato a migliorare il proprio rating (punteggio) per ottenere poi il mutuo con più facilità ed alle migliori condizioni di mercato (non solo in termini di spread ma anche in termini di costi accessori);
• la creazione di un “primo effetto leva” grazie al quale l’acquirente, versando mensilmente al venditore (costruttore o privato) un importo equivalente ad un normale affitto, se ne vede accantonare il 50% come acconto sul prezzo, elevando così il suo deposito iniziale senza appesantire il proprio bilancio familiare;
• la creazione di un “secondo effetto leva”, derivante dalla posticipazione di tutti i costi e le imposte relative al mutuo ed al rogito notarile (al contrario dell’affitto con riscatto dove si paga tutto di più e subito);
• un “periodo di prova” durante il quale, se dovessero mutare le proprie esigenze, si può vendere l'immobile ad un terzo soggetto con la semplice cessione della propria contrattualistica, evitando così tutti i costi del rogito ed ottenendo magari anche un piccolo guadagno!
Grazie alla sua flessibilità il "Rent to Buy" si presta a risolvere molte altre problematiche ed in particolar modo quella, assai diffusa, di chi, per acquistare una nuova casa deve prima venderne un'altra.

Acquistando la nuova casa con il "Rent to Buy", la si può abitare da subito, liberando così quella usata per venderla senza fretta al miglior prezzo ottenibile, magari dopo averla ritinteggiata per presentarla al meglio.

Non appena effettuato il rogito per la vendita dell'immobile usato si potrà così, con la liquidità ottenuta, provvedere a rogitare il nuovo, accendendo eventualmente un mutuo di importo inferiore e commisurato alle effettive necessità finanziarie del momento.

L'innalzamento anomalo degli spread, derivante dalle problematiche evidenziate da tutta la stampa, può comportare, per un mutuo a tasso fisso di durata trentennale, circa 20.000 Euro di maggiori interessi per ogni 100.000 Euro di capitale erogato.

Acquistando casa con il "Rent to Buy" hai 3 anni di tempo per accendere il mutuo quando gli spread saranno tornati alla normalità, evitando così di cadere nella bolla degli spread impazziti!

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