Frazionare appartamento Roma

Frazionare un appartamento significa dividere in due o più parti un' unità immobiliare , il procedimento prevede la richiesta per l'autorizzazione, la variazione catastale e la registrazione delle nuove proprietà con atto notarile.

1)

Occorre reperire tutta la documentazione storica dell’immobile oggetto di istanza, in particolare l’ultima pratica edilizia presentata, e la relativa documentazione catastale. Qualora il proprietario non sia in grado di fornire tale documentazione, attendibile e completa, occorre effettuare le ricerche presso gli uffici competenti.

2)

Controllo della legittimità e delle preesistenze al comune (conformità urbanistica) ed al catasto (conformità catastale): consiste nella verifica della situazione ante operam dell'appartamento. Da questi elaborati parte qualsiasi richiesta di autorizzazione. Si prende atto delle opere legittimamente autorizzate e si definiscono in tale fase le dimensioni e il numero delle unità immobiliari, le loro partizioni interne.

N.B. : Nel Frazionamento il progettista ha l’obbligo di dichiarare il protocollo della pratica edilizia che legittima lo stato attuale. La documentazione probatoria al fine della definizione dello stato legittimo deve essere una pratica edilizia e non catastale. Solo nel caso di edifici di vecchia costruzione per cui non è reperibile alcuna pratica edilizia è possibile fare riferimento all’accatastamento di primo impianto risalente al 1939/40, non fanno fede le modifiche catastali successive se non supportate da pratiche edilizie e/o condoni.

3)

C onfronto tra rilievo e stato legittimo, Tale confronto è molto importante al fine di valutare la necessità di sanatoria e/o eliminazione parti incongrue e abusive. Qualora si riscontrino difformità occorre ripristinare lo stato legittimo prima della presentazione della pratica edilizia o presentare sanatoria (con eventuale pagamento degli oneri) prima o contestualmente alla presentazione della DIA nei casi in cui è possibile.
N.B. : Se le opere abusive non rispettano gli strumenti urbanistici l’unica possibilità per procedere con la presentazione di una DIA è il ripristino dello stato legittimo.

1)

Definizione della pratica con cui il frazionamento verrà autorizzato urbanisticamente, domanda, Dia, Scia o permesso a costruire da consegnare al comune pagando gli oneri concessori, i diritti ed eventualmente la monetizzazione dei parcheggi pertinenziali.

2)

Acquisizione di eventuali nulla osta in riferimento ai vincoli rilevati qualora sull’immobile siano presenti. Occorre presentare il progetto agli enti preposti al fine di ottenere il nulla osta all’intervento. Le tempistiche burocratiche variano a seconda del tipo di vincolo.

3)

R equisiti dell' impresa esecutrice "DURC e ORGANICO MEDIO ANNUO" , la domanda di frazionamento deve sempre riportare il nominativo dell’impresa che eseguirà i lavori. Tale impresa dovrà fornire da allegare alla pratica i propri dati anagrafici, l’organico medio annuo (compilando la modulistica apposita) ed allegare il documento unico di regolarità contributiva (D.U.R.C.).

4)

Comunicazioni preliminari prima dell'inizio lavori, l'obbligo di trasmissione delle Notifiche Preliminari è previsto per i casi citati dall’art. 99 comma 1 del DLgs 9 aprile 2008, la corrispondenza va inoltrata alle amministrazioni competenti, USL e Direzione Provinciale del Lavoro , prima dell’inizio dei lavori . Tale documento dovrà essere di nuovo inviato ogni qualvolta ci siano delle variazioni del contenuto (es. variazione e/o integrazioni di impresa, importo dei lavori, uomini giorno….) Copia della notifica deve essere affissa in maniera visibile presso il cantiere e custodita a disposizione dell'organo di vigilanza territorialmente competente.

5)

Cartello di cantiere: art. 27, comma 4, del DPR 380/01 (Testo Unico dell’Edilizia) , Il cartello deve essere obbligatoriamente esposto prima dell'inizio dei lavori di frazionamento nel quale deve venire almeno indicato: estremi della concessione, indicazione dell'impresa costruttrice, indicazione della proprietà, indicazione delle ditte sub appaltatrici, progettista e direttore dei lavori, indicazione delle ditte impiantiste.

6)

Aggiornamento Catastale , mediante procedura Doc.fa in variazione, soppressione del vecchio identificativo catastale (subalterno) con la costituzione di due o più subalterni per ogni unità immobiliare oggetto di frazionamento, citando nella apposita relazione tecnica il titolo edilizio abilitativo.

7)

Certificato di fine lavori e collaudo , viene compilato dal committente, che attesta la data di fine lavori di frazionamento, e dal direttore dei lavori, che attesta che le opere realizzate sono conformi ai tipi progettuali presentati. Al certificato si allega copia dell’ avvenuta variazione catastale conseguente alle opere realizzate. La documentazione va presentata direttamente presso l’Ufficio Protocollo del Comune di appartenenza.

Ogni territorio ha i suoi procedimenti per ottenere la conformità urbanistica e rendere il frazionamento regolare dal punto di vista urbanistico.

Gli appartamenti devono rispettare regole che dipendono da comune a comune: dimensioni minime (ad esempio a Roma minimo 45 mq a lordo delle murature), requisiti igienico-sanitari, etc. Nel Testo unico dell´ Edilizia il frazionamento è considerato un intervento di “ristrutturazione edilizia” (Art 3 c.1 Lett. D del DPR 380/01), autorizzabile con il permesso di costruire o la Superdia (in alcuni comuni SCIA con pagamento degli oneri).

Oltre all’ autorizzazione il secondo documento che bisogna protocollare allo sportello unico dell' edilizia è la “fine lavori” dove il proprietario dichiara che i lavori sono stati realizzati conformemente al progetto presentato e che procederà alla variazione catastale.

Conclusa la fase amministrativa si procede con l’ aggiornamento agli uffici dell’ Agenzia del Territorio (ex catasto). Il proprietario ed un tecnico abilitato devono presentare, con la procedura DOCFA, la variazione catastale“sopprimendo” il vecchio subalo certificato di regolare esecuzione). Ricordo che Il catasto è l' ufficio del Ministero terno e “costituendone” di nuovi che saranno coincidenti con gli appartamenti ottenuti dal frazionamento. All’ interno del DOCFA andranno inseriti i numeri di protocollo del titolo abilitativo che ha autorizzato l'intervento e della “fine lavori” (dell' Economia che si occupa di censire dal punto di vista fiscale gli immobili, gli elaborati qui depositati non hanno valore probatorio ed amministrativo e quindi non sono utili a verificare la conformità urbanistica.

I costi di un frazionamento sono diversi a seconda del comune di appartenenza e del' entità dell' intervento. Le voci principali sono:

- Diritti di istruttoria della pratica Dia o Scia.

- Oneri Concessori , sono previsti in quanto c'è un aumento del carico urbanistico che incide in proporzione al numero delle unità immobiliare che si andranno a sviluppare. Gli oneri concessori si dividono in: Oneri dovuti all'urbanizzazione primaria e secondaria e oneri dovuti al costo di costruzione . Questi costi sono molto variabili in quanto sono commisurati all'entità dell' intervento, il calcolo viene fatto nella perizia giurata applicando dei coefficienti al computo metrico estimativo delle opere di frazionamento, solitamente è pari al 10%-15% del costo dei lavori. Il computo metrico deve essere sviluppato in base al Prezzario Regionale. (d.c.c. del Comune di Roma n. 19/2005 e n.12/2007).

- Monetizzazione dei parcheggi pertinenziali (a volte non viene applicato).

- Imposta catastale per la variazione (50€ ad appartamento).

- Parcella del tecnico.