tabelle millesimali e supercondominio

Il supercondominio rappresenta un istituto giuridico di natura giurisprudenziale e presuppone che alcuni beni o impianti siano comuni a diversi edifici costituiti, singolarmente, in condomini, qualora sussista un rapporto di accessorietà necessaria tra i beni stessi e le unità abitative dei diversi stabili.

Secondo l'indirizzo uniforme della Cassazione (da ultimo Cass. 3945/08 e 4973/08) il supercondominio sorge “ipso iure et facto” qualora talune cose o impianti e servizi (viali, strade, impianti di riscaldamento centralizzati, locali per la portineria, fognature) presentino la relazione di accessorietà necessaria con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati; la differenza con la disciplina della comunione risiede nel fatto che i beni non sono suscettibili di autonoma utilità, come invece la giurisprudenza ritiene avvenire per quanto concerne beni quali campi da tennis, piscine ecc..

Secondo la giurisprudenza, pertanto, al supercondominio si applicano, in toto, le norme sul condominio, anziché quella sulla comunione, con le conseguenze che seguono:

Da quanto sopra, pertanto, discende che, al fine di poter ripartire le spese di un supercondominio, sono necessarie delle specifiche tabelle per ogni bene comune.

La questione ha sempre rappresentato un notevole problema, soprattutto per quanto concerne la gestione e la manutenzione di beni che sono di vitale importanza per il funzionamento degli stabili ma che sono, necessariamente, comuni ad una moltitudine di edifici. I costruttori, infatti, si sono sempre preoccupati di redigere tabelle in presenza di effettivi complessi immobiliari ma le vere e proprie problematiche sorgono in relazione a strade e fognature, che vedono la successiva aggiunta di utenze legate all'urbanizzazione di una zona, tanto da coinvolgere interi comprensori.

Per le fognature, ad esempio, nonostante sussistano decine di collegamenti a reti orizzontali private, quando si presenti la necessità di intervenire e non trovino un accordo immediato gli amministratori (suddividendosi bonariamente la spesa tra i diversi stabili e riportandola nei rendiconti dei singoli palazzi) diviene pressoché impossibile procedere alla ripartizione della spesa.

In primo luogo, infatti, sussiste il problema della diversa misura di utilizzo (si pensi alla fattispecie di viali e strade private) ma, soprattutto, il problema riguarda la disomogeneità dei millesimi dei diversi stabili; il millesimo, infatti, relativo ad uno stabile, rappresenta la misura unitaria della quota di proprietà dei condomini al riguardo di quello stabile ben determinato e non può essere sommato a quelli di altri edifici per apprezzare la proporzione su parti comuni con essi.

Prima della pronuncia delle Sezioni Unite (Cass. 18477/10), qualora gli amministratori non avessero trovato un accordo preventivo o qualora i condomini dei singoli edifici non avessero approvato e corrisposto la loro quota di spesa, era necessario un giudizio che coinvolgesse tutti i singoli condomini del comprensorio, con citazione diretta degli stessi per la formazione giudiziale di tabelle; con il nuovo indirizzo, invece, le tabelle di ripartizione specifiche possono essere approvate a maggioranza qualificata (art. 1136 2° c. C.C.) dall'assemblea generale del supercondominio e l'eventuale giudizio potrà essere instaurato solo in caso di errore da colui che si ritenesse leso.

E' da rilevare che il difetto di omogeneità dei millesimi dei diversi stabili non impedisce l'assunzione di maggioranze qualora siano rispettate le reali proporzioni.

La Cassazione infatti (Sent. 6202/98) è orientata nel senso che il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio esiste prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi e consente sempre di valutare, anche a posteriori in giudizio, se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell'assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella suddetta agevola ma non condiziona lo svolgimento dell'assemblea e la gestione del condominio.

In sede di approvazione della nuova tabella specifica per il bene in supercondominio, pertanto, ben possono essere utilizzate quote non esatte, purché siano rispettate, sostanzialmente, le maggioranze, salvo successiva verifica anche giudiziale.

La novità giurisprudenziale, pertanto, nelle ipotesi di supercondominio si evidenzia risolutiva di gran parte dei problemi.