Riforma del Catasto Fabbricati

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La riforma del catasto fabbricati fabbricati è contenuta nell’ articolo 2 della legge sulla delega fiscale e si basa sui sei punti cardine che riepiloghiamo qui di seguito:

1. Rendita catastale (consulta anche la nostra Pagina Speciale Determinazione Rendita Catastale )

2. Valore patrimoniale degli immobili

3. Federalismo catastale

4. Immobili storici

5. Commissioni censuarie

6. Stime dirette per le unità a destinazione speciale

La rendita catastale nel Nuovo Catasto algoritmico sarà calcolata a partire dal dato dei valori di locazione annui espressi al metro quadrato , forniti dai dati che produce periodicamente l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI).

Questo dato, moltiplicato per la superficie dell’unità immobiliare e corretto da un coefficiente che tenga conto delle spese di manutenzione, disposizioni di legge per adeguamenti tecnici, assicurazioni, ecc. fornirà la nuova rendita catastale.

A questo link si può consultare la sintesi dettagliata del convegno di aprile 2014 dedicato alla rivalutazione delle rendite catastali nel Comune di Roma e uno stralcio dell’intervento dell’ing. Antonio Iovine .

Un altro elemento di rottura con il passato operato dal Nuovo Catasto sarà l’ aggancio del valore patrimoniale al valore di mercato reale dell’immobile .

Anche in questo caso l’algoritmo partirà dal dato base del valore di mercato al metro quadrato modificato per una serie di coefficienti quali, ad esempio, l’affaccio, la presenza di riscaldamento centralizzato o autonomo, l’anno di costruzione, presenza o assenza dell’ascensore, ecc.

Il dato emendato così ottenuto, moltiplicato per la superficie dell’unità immobiliare, fornirà il nuovo valore patrimoniale.

La riforma del Nuovo Catasto Fabbricati sfrutterà il c.d. “Federalismo Catastale”, ossia un coinvolgimento dei Comuni italiani che forniranno all’Agenzia delle Entrate i dati che quest’ultima non è in grado di reperire con facilità e rapidità.

Una sperimentazione in tal senso si sta già osservando per alcuni Comuni importanti, come Torino e Genova. In pratica, gli enti locali forniranno informazioni come l’esposizione, l’affaccio e lo stato di manutenzione degli immobili.

L’aumento delle rendite catastali e del valore patrimoniale degli immobili storici (categoria catastale A/9) non provocherà la perdita dei benefici di cui godono a oggi, purché tali immobili non siano sfruttati a livello commerciale . Per tutti quegli edifici di pregio storico e artistico per i quali è ipotizzabile la generazione di un reddito commerciale , invece, deciderà la Commissione finanze della Camera quando la discussione del Nuovo Catasto approderà sui banchi nell’ambito del DDL sulla delega fiscale.

Le commissioni censuarie che nel Nuovo Catasto dovranno attribuire rendita catastale e valore patrimoniale avranno tra i propri membri anche rappresentanti delle associazioni di categoria e degli stakeholders .

Nella riforma del Nuovo Catasto sono previsti anche dei meccanismi di autotutela sulla determinazione della rendita catastale, mentre i ricorsi saranno ad appannaggio delle commissioni tributarie (leggi anche Rendita catastale, la tutela del cittadino negli accertamenti catastali ).

Il ripensamento delle commissioni censuarie e l’imprescindibile punto di partenza della riforma del catasto. Nel testo della delega fiscale diventa decisivo il ruolo di deflazione del contenzioso sulle rendite catastali e sui valori del nuovo catasto fabbricati. Per approfondire questo tema, pubblichiamo un articolo di Mirco Mion pubblicato il 28 aprile 2014 sul quotidiano Il Sole 24 Ore dal titolo Commissioni censuarie da ripensare .

Forse l’elemento che per l’implementazione del Nuovo Catasto richiederà più tempo. Infatti, per tutti i casi in cui l’applicazione degli algoritmi non potrà essere automatica (casi speciali di immobili a destinazione speciale) sarà necessario produrre un ingente numero di stime dirette, per formare un database significativo in grado di agganciare valori patrimoniali e realistiche rendite catastali.

Il testo fondamentale per la riforma del catasto è la legge 11 marzo 2014, n. 23 Delega al Governo recante disposizioni per un sistema fiscale piu’ equo, trasparente e orientato alla crescita.

Nello specifico, l’ articolo 2 della legge n. 23/2014 è relativo alla revisione del catasto fabbricati che delega il Governo a emanare dei decreti legislativi per attuare una revisione della disciplina relativa al sistema estimativo del catasto dei fabbricati in tutto il territorio nazionale.

In questa sezione saranno pubblicati i testi di legge e i decreti attuativi che daranno sostanza alla riforma del catasto, mano a mano che verranno resi disponibili.