Obbligo APE

Nel decreto «Fare», sono state introdotte alcune novità relative alle vendite immobiliari: a partire dal 6 giugno 2013 tutti gli atti di alienazione a titolo oneroso e gratuito di immobili che comportano consumo energetico, sono sottoposti all'obbligo di allegazione dell'Ape (Attestato di prestazione energetica) all'atto notarile. La disciplina si applica anche alle abitazioni in affitto, ma solo nel caso di nuovo contratto. Stessa allegazione anche per il leasing immobiliare e l'affitto d'azienda (se comprende la locazione di un edificio).
Note interpretative del Notariato
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato le prime note interpretative relative a questo tema, utili per comprendere meglio gli adempimenti. L'obbligo di allegazione dell'Ape è infatti posto a pena di nullità assoluta con la conseguenza che: - la nullità può essere fatta valere da chiunque e può essere rilevata d’ufficio dal giudice; - l’azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione; - il contratto nullo non può essere convalidato. Si tratta dunque di una normativa che incide in maniera significativa sul settore immobiliare.

L'Ape accompagna acquisto, affitto e leasing
Anche se la norma stabilisce che l'Ape debba essere allegato «al contratto di vendita», risulta chiaro che l'obbligo debba considerarsi esteso a tutti gli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso di edifici. L'obbligo di allegazione dell'Ape, pertanto, scatta in occasione della stipula di tutti quegli atti che comportino la commercializzazione di edifici comportanti un consumo energetico.

Atti a titolo gratuito
In base alla nuova norma sono soggetti all'obbligo di allegazione anche gli atti a titolo gratuito che comportino «il trasferimento di immobili». Anche in questi casi, infatti, avviene un trasferimento della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da una della parti contrattuali a favore dell'altra. In caso di contratto preliminare di vendita sorge l'obbligo per il proprietario di consegnare al promissario acquirente l'Ape, ma non c’è l'obbligo di allegazione, e non sono previste sanzioni relative alla validità del contratto.

Esclusi dall'obbligo
Sono esclusi dall’obbligo di dotazione: a) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati b) i fabbricati industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo c) i fabbricati agricoli non residenziali d) gli edifici quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi e) gli edifici in cui non è necessario garantire un comfort abitativo (ad esempio edifici destinati a ricovero di beni materiali o di animali come garages, depositi, cantine, stalle ecc.) f) gli edifici adibiti a luoghi di culto g) i ruderi, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile h) i fabbricati “al grezzo” (immobili venduti nello stato di "scheletro strutturale", cioè privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell'involucro edilizio e immobili venduti "al rustico", cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici) i) gli edifici "marginali" ossia gli edifici che non comportano un consumo energetico in relazione alle loro caratteristiche (ad esempio i portici) l) gli edifici inagibili o comunque non utilizzabili in nessun modo e che, come tali, non comportino un consumo energetico m) i manufatti (ad esempio: una piscina, una serra non realizzata con strutture edilizie, ecc.)