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LOCAZIONE A NON DOMINO

Il detentore dell’immobile può darlo in locazione

Tribunale di Roma - Sezione 6 - Sentenza 13 aprile 2015 n. 9214

Chiunque abbia la disponibilità di fatto di un immobile, per una ragione non contraria alla legge, può darlo in locazione. In base a questo principio il Tribunale di Roma, sentenza 13 aprile 2015 n. 9214 , ha accolto il ricorso (contro l’affittuario) di una madre che aveva affittato la casa del figlio, in qualità di sua procuratrice generale, senza spendita del suo nome. Una circostanza, quest'ultima, ritenuta «irrilevante» ai fini della validità del rapporto.

La vicenda - Il contratto, stipulato in forma scritta, non era stato registrato dal locatore. A distanza di sei mesi, e vigente il nuovo regime della “cedolare secca”, il conduttore si era deciso a denunciare al Fisco «un contratto verbale di locazione» con il figlio, per un importo pari al triplo alla rendita catastale dell’immobile, cosi passando da 800 a 181 euro di canone mensile, come previsto dal Dlgs 23/2011 per le ipotesi di registrazione tardiva. La ricorrente, al contrario, chiedeva accertarsi la validità del primo contratto e della relativa disdetta alla prima scadenza, dal momento che nessun patto era mai avvenuto con il figlio gravemente malato.

Il principio - Riguardo la questione della titolarità del rapporto, la sentenza si rifà all’indirizzo maggioritario della Suprema corte secondo cui «il rapporto che nasce dal contratto di locazione e, che si instaura tra locatore e conduttore, ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione». Per cui, «la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al detentore di fatto, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente». E, prosegue la sentenza, «a maggiore ragione, deve considerarsi valido e vincolante anche il contratto stipulato tra chi, acquistato il possesso (o la detenzione) abbia conservato tale possesso, non opponendosi il proprietario» (Cassazione n. 25911/2013). Del resto, anche precedentemente la giurisprudenza di legittimità (la sentenza capostipite è rappresentata è la numero 306/1968) ha affermato «la validità del contratto di locazione stipulato da chiunque avesse la disponibilità (anche soltanto) di fatto di un bene».

Tornando, al caso specifico, va ricordato che la Corte costituzionale (sentenza n. 50/2014) ha però dichiarato illegittimo il comma 8 (e anche il 9) dell'articolo 3 del Dlgs 23/2001, proprio quello sugli effetti della registrazione tardiva. Tuttavia, prosegue la sentenza, il Dl n. 47/2014 (convertito nella legge n. 80/2014) ha poi stabilito che «sono fatti salvi, fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti prodotti e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati» ai sensi della normativa dichiarata incostituzionale. Ciò vuol dire, conclude la sentenza, che la sostituzione di diritto delle clausole legali (riduzione del canone) alle clausole contrattuali difformi e meno favorevoli al conduttore (art. 1339 c.c.), avvenuta per effetto della registrazione tardiva sotto il vigore delle disposizioni dichiarate incostituzionali, «rimane ferma (malgrado la pronuncia di incostituzionalità) limitatamente al periodo che va dalla data della registrazione (23.5.12) fino al 31.12.2015 sia con riferimento all'importo del canone che con riferimento alla durata». Da quella data però, considerando valido sia l’originario contratto che la relativa disdetta, l’immobile andrà rilasciato.

Fonte Guida diritto 2015