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Tribunale di Milano - Sezione 4 - Sentenza 14 aprile 2015 n. 4625

Non può dichiarasi decaduto dalla possibilità di far valere i «vizi» del bene l'acquirente di un appartamento che si accorga della completa assenza delle tubazioni del bagno che avrebbero dovuto condurre l'acqua alla vasca soltanto dopo il rogito. Lo ha stabilito il Tribunale di Milano con la sentenza 14 aprile 2015 n. 4625 chiarendo che ai fini della determinazione del dies a quo da cui far partire i termini di decadenza si debba far riferimento alla effettiva conoscenza del vizio non bastando il semplice sospetto.

Il caso - Dunque, per l'attore l'immobile acquistato presentava diversi vizi. A giudizio del tribunale però l'unico rilevante (e sufficientemente provato) era quello relativo all'assenza di condutture per l'acqua calda e fredda della vasca da bagno comprovato anche da fotografie e testimonianze. Per la sentenza infatti la difesa della parte convenuta non è stata in grado di escludere il vizio, in quanto la stessa ha dichiarato di aver utilizzato esclusivamente il lavandino, il bidet e il vaso sanitario. Pertanto, afferma il tribunale, «non appare improbabile che la situazione trovata dall'attore fosse effettivamente quella mostrata nelle foto e confermata dai testi».

Il principio - Così ricostruiti i fatti la sentenza ricorda che con riguardo alla tempestività della denuncia dei vizi, la Suprema Corte ha statuito che «ai fini della decorrenza del termine di decadenza di cui all'articolo 1495 codice civile, pur dovendosi, di regola, distinguere tra vizi apparenti ed occulti - là dove per i primi detto termine decorre dalla consegna della cosa, mentre per i secondi dal momento in cui essi sono riconoscibili per il compratore - occorre comunque che il “dies a quo” si faccia risalire al momento in cui il compratore acquisisce la certezza obiettiva del vizio, non essendo sufficiente il semplice sospetto». Aggiungendo che «nella vendita la garanzia per i vizi è dovuta per il fatto oggettivo della loro esistenza, indipendentemente da ogni presupposto di colpa del venditore».

Per quanto concerne la determinazione dell'incidenza del vizio, il giudice ricorda che «il compratore, esercitando l'actio quanti minoris, ha diritto di chiedere una diminuzione del prezzo in una percentuale pari a quella rappresentante la menomazione». Definito secondo il prudente apprezzamento del tribunale sulla base di criteri equitativi, benché non espressamente previsto dalla legge. Da qui, alla luce della documentazione prodotta, il riconoscimento di una riduzione del prezzo per 5mila euro.

Fonte Guida diritto 2015