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Cassazione, sentenza 7210/2014 ,

Il locatore deve risarcire i danni, a titolo di lucro cessante, all'impresa affittuaria nel caso in cui essa dimostri che la diminuzione del fatturato sia dipesa dalla cattiva manutenzione dell'immobile. Lo ha stabilito la Cassazione, con la sentenza 7210/2014 , confermando la decisione della Corte di appello di Perugia.
La Corte territoriale, a fronte di una inadempienza contrattuale dell'affittuario, che non pagava più i canoni del negozio, lamentando una diminuzione del fatturato a causa dell'assenza di manutenzione dei locali, ha ritenuto di fissare, in via equitativa, la responsabilità del comune, padrone del centro commerciale, nella misura del 10% del calo complessivo del fatturato. Poi, operando una compensazione tra quanto dovuto per i fitti non pagati, 47.918 euro, e quanto di spettanza per la perdita di guadagno 12.636 euro, aveva fissato in 35.281 euro, oltre interessi la cifra da corrispondere al locatore.
Proposto ricorso, la Cassazione ha bocciato tutte le doglianze dell'inquilino. Secondo la Suprema corte, infatti, «in tanto la perdita di fatturato può essere imputata al locatore, in quanto sia comprovatamente dipesa dai vizi della cosa locata». Per cui, la Corte di appello «non ha omesso alcuna pronuncia, riconoscendo effettivamente all'affittuario anche il risarcimento del danno da diminuzione di fatturato proprio perché ritenuta (anche se solo in parte) derivante dai vizi manutentivi dei locali». Mentre la riduzione del risarcimento, rispetto a quello più generoso liquidato in primo grado, «risponde al fatto che la corte di appello, proprio sulla base della Ctu, ha logicamente ritenuto che tale diminuzione complessiva non potesse essere interamente addebitata al Comune di Perugia, perché derivante anche da altri e preponderanti fattori di natura gestionale».

Infatti, prosegue la sentenza, «diversamente da quanto vorrebbe il ricorrente, la prova in sé della diminuzione di fatturato non è evidentemente ancora la prova della sua integrale riferibilità causale al locatore». Mentre, «la valutazione equitativa è stata adottata dalla Corte di appello proprio perché non sono stati ritenuti sussistenti, nel caso di specie, elementi per addebitare causalmente al comune il danno nella sua interezza».
Da qui il criterio adottato dal giudice di merito che ha ritenuto «equo, imputare al Comune la riduzione del fatturato obiettivamente verificatasi, nella stessa percentuale già individuata ai fini della riduzione del canone: vale a dire in misura del 10%». Infatti, «né il degrado del centro commerciale di Montegrillo né l'apertura di un circolo ricreativo in prossimità dell'immobile locato erano tali da escludere che la diminuzione di fatturato fosse in buona parte derivata dalla incapacità del ricorrente di rendere un servizio maggiormente attraente».