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Notiziario online – newsletter n.4

CONVALIDA DI SFRATTO E REGISTRAZIONE TARDIVA DELLA LOCAZIONE

In un giudizio di convalida di sfratto il conduttore si oppone alla convalida, eccependo la nullità del contratto di locazione per essere stato registrato tardivamente, ossia oltre i trenta giorni prescritti dalla legge, in violazione dell'art. 1 c.346 legge 311/04, che prevede testualmente: "I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati".
Il Tribunale di Bari, sez. distaccata di Monopoli, con ordinanza 24 ottobre 2011, Giudice Unico De Palma , dopo aver rilevato che sull'art. 1 comma 346 citato sono emerse tre diverse tesi interpretative: a) la prima, secondo cui la mancata tempestiva registrazione determinerebbe una nullità non sanabile neppure con la registrazione tardiva; b) la seconda che afferma trattarsi di nullità, sanabile "ex nunc" con la registrazione; c) la terza che configura la registrazione come "condicio iuris" il cui avveramento produce effetti "ex tunc" secondo la regola di cui all'art. 1360 c.1 c.c., sicché, si tratterebbe di un'ipotesi di inefficacia, come quella sancita dall'art. 13 c.1 l.431/98, ha concluso che "sebbene l'art.1 comma 346 cit. non preveda espressamente la sanatoria della nullità, è la sua stessa "ratio", oltre che la complessiva disciplina locativa a tutela degli interessi di entrambi i contraenti, che consentono di affermare la convalidabilità del contratto nullo con effetti "ex nunc", cioè dalla registrazione: in tal modo i canoni sono dovuti da tale data e il contratto decorre dalla medesima data" (in questo senso, tra le altre, Trib. Santa Maria Capua Vetere 13/07/2011; Trib. Napoli 04/05/2009).

LA COLPEVOLE NEGLIGENZA DEL CONDUTTORE PER L'INIDONEITA' DEI LOCALI ALL'USO PROGRAMMATO

Rigettando le doglianze del conduttore di inidoneita' dei locali all'esercizio dell'attivita' programmata, la S. Corte di Cassazione, sez. III Civile, con sentenza 3 dicembre 2010 – 25 gennaio 2011, n. 1735, ha osservato che "Stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento della divisata attivita' e al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato (confr. Cass. civ. 30 aprile 2005, n. 9019). Cio' significa che, in via di principio, non e' onere del locatore conseguire tali autorizzazioni e che, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non e' configurabile alcuna responsabilita' per inadempimento in capo al proprietario, e cio' quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso da caratteristiche proprie del bene locato (confr. Cass. civ. 26 settembre 2006, n. 20831; Cass. civ. 13 marzo 2007, n. 5836; Cass. civ. 8 giugno 2007, n. 13395). La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere una particolare conformazione dello stesso, nonche' il rilascio di specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneita' dell'immobile da parte del conduttore (Cass. civ. 8 giugno 2007, n. 13395). Ove poi il conduttore abbia riconosciuto in contratto l'idoneita' del bene locato all'uso pattuito e abbia esonerato il locatore da ogni inadempienza, e' irrilevante la sussistenza di vizi conosciuti o conoscibili da parte del conduttore. In tali casi deve invero escludersi la risoluzione del contratto per colpa del locatore, essendo, in sostanza, rimessa alla diligenza del conduttore la constatazione di detti vizi e all'autonomia delle parti la valutazione di quelli che non rendono impossibile il godimento del bene (confr. Cass. civ. 31 marzo 2008, n. 8303).