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Notiziario online – news letter n. 7

Cassazione Sezione III, sentenza 12 febbraio 2010 n. 3373

RISOLUZIONE – PER INADEMPIMENTO – DOMANDA – DOMANDA ADEMPIMENTO DI UNA OBBLIGAZIONE – ONERE PROVA – DISTRIBUZIONE – IN CASO DI ECCEZIONE DI INADEMPIMENTO

In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo della altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Uguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno, si avvalga della eccezione di inadempimento ex articolo 1460 del Cc (risultando in tale caso invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento e il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza della obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento della obbligazione, ma il suo inesatto adempimento al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione della inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto, adempimento.

Cassazione ezione II, sentenza 18 marzo 2010 n. 6548 -

Obbligazioni del venditore - Rilascio del certificato di abitabilità - Mancanza - Effetti - Aliud pro alio - Esclusione in presenza di un rilascio successivo.

(Cc, articoli 1218, 1453 e 2056)

Il rilascio del certificato di abitabilità costituisce una circostanza che, essendo sintomatica dell’insussistenza di un impedimento assoluto al suo rilascio e documentando la conformità dell’immobile alle norme igienico sanitarie e urbanistiche e alle prescrizioni della concessione, deve essere esaminata dal giudice, unitamente alle altre prospettate dalle parti, nella valutazione della gravità, sotto il profilo qualitativo e quantitativo, dell’inadempimento rappresentato dalla mancata consegna del detto certificato al compratore. Il successivo rilascio esclude, quindi, che la vendita dell’immobile, che al momento del contratto ne sia privo, possa essere configurata come un’ipotesi di vendita di aliud pro alio.

NOTA

La Cassazione ha più volte ribadito che nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur essendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del godimento e della commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti, comportando l’inidoneità del contratto a realizzare la funzione economico-sociale che gli è propria ed escludendo rilievo alla causa effettiva dell’omissione, giacché la mancata consegna può anche dipendere da circostanze che non escludano in modo significativo l’oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell’acquirente. Solo nel caso in cui non ricorrano le condizioni per l’ottenimento del certificato in ragione di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche può ipotizzarsi nella mancata consegna del documento un inadempimento idoneo alla risoluzione della compravendita, mentre nelle altre ipotesi l’omissione del venditore non si sottrae a tal fine a una verifica dell’importanza e gravità dell’inadempimento in relazione alle concrete esigenze del compratore di utilizzazione diretta o indiretta dell’immobile (Cassazione 3851/2008 e 24786/2006).